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一季度社融數據超預期 樓市全面反彈?

每日經濟新聞 2019-04-15 11:46:58

目前的樓市,說小陽春有點牽強。

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“目前的樓市只能說恢復了一點元氣,說小陽春有點牽強,起碼不像我們想象中那么堅挺。”

央行4月12日公布《2019年一季度金融統計數據報告》及《2019年3月末社會融資規模存量統計數據報告》,一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元,其中短期貸款猛增4292億元創歷史新高,中長期貸款增加1.38萬億元。

同時,一季度社會融資規模增量累計8.18萬億元,同比大增2.34萬億元。值得注意的是,3月份單月新增社會融資規模2.86萬億元,比上年同期多1.28萬億元。

遠超預期的金融數據能否支持樓市全面反彈的結論?同策咨詢研究中心總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示:“社融的數據增加,某種程度上給房企在正常開發貸和融資需求上提供了積極的大環境,但樓市小陽春還很難說百分百確立。”

樓市全面回暖仍有變數

在今年前兩個月住戶部門短期貸款減少3億元、中長期貸款增加9195億元的基礎上,3月份單月短期及中長期貸款增加顯著。

“一般中長期貸款跟房地產是密切相關的。從研究的結論來看,住戶部門貸款中,住房貸款占中長期貸款的70%~80%。而短期貸款用途比較多,不能簡單判定與房地產有關。”張宏偉指出。

事實上,一季度重點城市新房成交面積整體同比下降,直到3月份,熱點一二線城市才有所回暖。

據中指數據系統初步估算,2019年一季度,50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2355萬平方米,同比下降4.4%。

進入3月,由于房企推盤意愿明顯加強,同時在規劃利好以及部分城市政策微調帶動下,購房者預期有回溫跡象,市場成交規模隨之回升,50個代表城市新建商品住宅月均成交面積環比增長近七成,同比增長6.3%。

但即使3月份有些回暖,也未必符合想象中的小陽春。張宏偉分析,例如廈門,主要是因為年前限簽的原因,有些成交后置到春節后網簽,導致3月份成交數據回升;而類似武漢、南昌等城市,則是郊區剛需盤去化較好、市中心高價盤賣不動;一線城市上海也有此類情況,賣得好的也是限價樓盤,其他項目也認籌率一般。

“由此分析,一季度以來銷售較好的項目多少有些特殊原因。即便是杭州萬人搖號的項目,也都有價格方面原因,開發企業資金面緊張,為了加速回款,不管是主動還是被動選擇以價換量。剔除這類因素的話,其實市場銷售并不樂觀。”張宏偉認為。

土地溢價率回升 區域分化明顯

一季度,全國土地市場呈現出新的變化。在全國300城整體土地供求規模縮減的背景下,一線城市宅地成交規模同比增長,部分熱點城市成交樓面價及溢價率回升現象突出,回暖跡象初顯;三四線城市住宅用地成交規模則明顯下降。

溢價率方面,一季度全國300個城市住宅用地平均溢價率為14.6%,較去年同期下降7.6%,較去年四季度提升8.1%。從重點城市來看,一季度尤其是3月份,合肥、重慶、杭州等熱點城市宅地市場現明顯回暖,成交樓面價及溢價率均出現不同程度回升。

據媒體報道,3月下旬以來,全國住宅地塊合計成交55宗,溢價率低于20%的只有17宗,有19宗溢價率超過40%,其中5宗溢價率超過100%。

張宏偉坦言,樓市表現差異性仍然很大,長三角、珠三角土地市場已經出現回暖,但天津、武漢等城市還出現流拍,廣大中西部市場也仍然在調整中。

中原地產首席分析師張大偉則認為,3月份成交的無論是二手房還是新房,肯定在4月15日還沒有完成貸款。歸根結底還是先信貸增加、后樓市升溫。房地產企業也感受到了這一點,拿地的意愿在明顯加強。

房企融資環境略有寬松

數據顯示,在融資環境略有改善和資金需求不減的背景之下,一季度房企密集融資,整體融資成本繼續降低。

同策咨詢研究院發布報告稱,2019年一季度房企融資總額創新高,40家典型上市房企僅3月單月融資總額突破千億大關,輕松超越今年1月創造的近一年新高后,再次創出16個月新高。

張宏偉分析,一方面,春節過后房企的融資環境有所改善,企業發債金額有所增加,另一方面也允許企業借新還舊緩解資金面壓力,但是原則上一些杠桿例如拿地配資仍然被嚴控,目前來看還是一種正常合理的類似“定向寬松”的表現。

也有市場人士認為,當前房企融資環境只能談得上“略有寬松”,且2019年起企業進入償債高峰期,各方面資金壓力仍較大,這也是全國土地市場未能持續全面回溫的原因。

上海易居研究院專家委員會主任龐元指出:“小陽春行情是否可以持續,關鍵看今年4月和5月的表現。近期的樓市數據,部分是支持這個判斷的,部分則是不支持的。從市場參與的策略角度看,包括個人購房者、開發商和其他市場參與主體,既要研究房地產微觀和宏觀數據、金融貸款和城市發展數據,又要研究各類政策調整背后的信號意義,這樣才可以形成精準的市場判斷和更優的策略安排。

張大偉則認為,核心還是看信貸政策的寬松程度,另外最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化,還有非普通住宅的認定標準。這幾項政策一旦變化,市場將出現明顯反彈。

(封面圖片來源:攝圖網)

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