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莫笑鶴崗樓市白菜價,一季度東北多城房價領漲全國,原因竟是……

每日經濟新聞 2019-04-17 10:23:13

東北區域既有“白菜房價”,也有“白菜地價”。

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

這幾天,隨著因“白菜房價”一夜成名的鶴崗,東北區域的城市房價亦備受關注。在國家統計局昨日發布的3月數據中,丹東、錦州分別以新建住房價格環比漲幅1.9%和1.5%領漲70個大中城市。這三個城市的經濟情況有著驚人相似——缺乏產業活力、人口外流明顯。

有意思的是,在此之前,這些城市因為“存在感”過低,甚至都未能進入主流研究機構的“法眼”。

“2012年在上海買了房子之后,就把東北(丹東)的房子陸續賣了,到現在也沒漲多少,倒是這套學區房,買下不久又漲了100萬。”嚴女士告訴《每日經濟新聞》記者。

決定來上海發展的前一年,嚴女士夫婦就在上海買了一套房,當時上海的房價已經露出飛漲的苗頭。有了孩子之后,決定扎根上海的嚴女士陸續賣掉了家鄉的房,東拼西湊地又買了一套學區房。

“我這筆帳怎么看都劃算。”她不止一次說道,老家那兩套房的漲幅和一線城市比起來簡直不堪一提。

中原地產首席分析師張大偉分析稱,地區經濟漲幅放緩,影響了購房者的購買決策,疊加東北經濟向幾個核心城市轉移的趨勢明顯,共同導致東北三四線城市房價普遍非常低,而且當地沒有購買力。

領漲70城但二手房均價4年來只漲了幾百塊

《每日經濟新聞》記者梳理國家統計局近年數據后發現,盡管丹東市時隔9個月再次領跑70城房價漲幅,但4年來其新房價格僅上漲了22.6%。

丹東地處遼寧東南部、緊鄰朝鮮,這個低調的邊境小城卻在2018年4月前后迎來了一輪房地產市場的“強題材行情”,彼時手握重金的投資客紛紛涌入丹東,開始了他們的“搶房”計劃,丹東樓市一夜逢春。據媒體報道,在丹東樓市最火熱時期,甚至出現了“售樓處每天一調價,價格以每日每平方米百元速度上漲”的新聞。

記者查閱國家統計局數據后獲知,當月丹東房價漲幅便居于70城之首,次月更是以5.3%的環比漲幅再度聚焦各方目光。

不過,炒房大軍剛剛出手,丹東便迅速出臺了限售、提高首付比例等調控政策。但從數據來看,房價易漲難跌,2018年6月,丹東的房價漲幅依然位居前列,同比漲幅高達15%,遙遙領先。

而經濟基礎略好于丹東的錦州,更是個房價洼地。

與2015年相比,目前錦州市一手房價格僅上漲13.1%,若以當年單價2800元測算,4年時間房價只漲了366.8元/平方米。

記者查閱安居客、房天下等平臺發現,丹東市區一手房單價在5500~13000元/平方米不等,錦州市均價則在2900~5800元/平方米區間,二手房價格則更低。丹東的漲幅僅9.7%,居于倒數第四,錦州則穩居倒數第一——0.9%。

除了這幾個城市,包括營口、黑河,以及鶴崗在內,房價都遠遠低于市場想像。

張大偉分析認為,鶴崗等城市雖然是地級市,但按照人口數量劃分,與東部縣級相當。不僅如此,東北的三四線城市人口外流速度非常快,而且很多重工業城市、能源城市轉型下,年輕的購房人群減少,都影響了房價。

每經記者 包晶晶 制圖

前3月東北34城賣地收入不及京、杭、津、滬單城

從城市經濟發展層面來看,《2018年丹東市國民經濟和社會發展統計公報》顯示,全市GDP816.7億元,總量居全省第11位。

2018年,丹東市商品房銷售面積232.2萬平方米,僅增長0.1%;商品房銷售額123.3億元,增長11.4%。

丹東市城鎮居民可支配收入29873元,一方面,收入與易漲難跌的房價形成了強烈的對比;另一方面,城市空心化造成的市場萎縮不容忽視。像嚴女士這樣的家庭不在少數,定居上海不久,把父母也接來同住,而且“全家都不太可能回去常住了”。

銷售萎靡帶來了一系列連鎖反應,2018年丹東市住宅開發投資55.8億元,比上年下降18.9%;住宅施工面積增長2.5%、竣工面積下降13.7%。

而GDP排名靠前一些的錦州卻更糟糕:2018年商品房銷售面積僅124.3萬平方米,同比下降21.3%;商品房銷售額60.3億元,同比下降9.3%。

中原地產研究中心統計數據顯示:東北區域大部分城市住宅土地樓面價低于1000元/平方米。

區域內34個城市,2019年來3個半月時間內,招拍掛市場賣地只有332億元。

可供對比的是,今年前3個月,北京、杭州、天津、上海的單城賣地收入分別是589億元、471億元、441億元、382億元,其中,杭州的賣地收入,還是同比跌去了49%后的數據。

不過,沈陽、大連、哈爾濱、長春這4個城市稍好,賣地收入達到了288億元,另外只有丹東和朝陽賣地過億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,類似現象也說明了一個問題,城市空心化或者說收縮型城市也需要關注此類樓市疲軟的現象,城市應該積極培育新產業,同時加大棚改力度,必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素,才能夠形成更好的購房條件。

張大偉也認為,從未來發展看,除了在房價明顯上漲的情況下,城市圈協同打擊投機炒房,也應該具備一定的人口疏導產業轉移政策。比如,未來環京可以承接北京的部分需求。這些政策應該逐漸試點落地,在不影響房地產平穩的前提下,健全供應體系,這樣不僅僅可以解決大城市病,同時可以提升城市圈的活力與繁榮。

(封面圖片來源:攝圖網)

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